"새정부 부동산 시장 점검"

 이슈 인터뷰 "새정부 부동산 시장 점검"

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 2017년 5월 26일 "이진우의 손에 잡히는 경제"

 NH투자증권 김규정 부동산 연구위원

최근 부동산 시장이 꿈틀거린다?

최근 부동산 시장의 가격 동향이 지역마다 다르긴 하지만 조금씩 꿈틀거린다는 이야기가 나오고 있습니다.

현장에서는 실제로 어떻게 움직이고 있는지 그리고 하반기 부동산 시장은 어떻게 움직일지 점검 좀 해보겠습니다. 

대선 이후 꿈틀거리는 부동산 시장

Q. 요즘 신문 기사에는 조금씩 아파트 값이 오르는 것 같다는 기사들이 간혹 눈에 보입니다.

그렇다고 신문 기사를 다 믿을 수 있는 것은 아니니까요.

실제 현장은 어떤가요?

일단 대선 이후에 주요 정보업체에서 발표되는 아파트값 보고서를 보면 주간 상승률이 일단 커지고 있는 상태입니다.

19일, '부동산114 보고서'에서는 서울 주간 아파트 값이 새 정부 출범 이후에 올들어 최고치를 기록 할 정도로 일단 도심 새 아파트나 강남 재건축 아파트 가격 중심으로 상승세를 보이고 있습니다.

주요 오른 아파트들의 샘플을 봐도 주간 시세 상승 수준이 5천만원 이상 올랐다고 조정된 것이 눈에 꽤 보이는 정도니까, 일단 새 정부 출범 이후 기대효과가 커지고 있다고 볼 수 있습니다.

기존 아파트 뿐만 아니라 신규 분양시장에도 수요가 많이 몰려서 이번주에 1순위 청약 접수를 하는 신길뉴타운이나 김포걸포지구 등이 모두 1순위로 마감되서 좋은 성적들을 보이고 있습니다. 

새 정부의 부동산 정책 예상에 대한 시장의 해석은?

Q. 새 정부의 부동산 정책이 어떨 것이라는 것은 아직 구체적인 방안이 안나온 상황입니다.

그렇지만 전반적인 인사의 내용이나 공약들을 미루어 짐작해보면, 종합부동산세를 더 강화하고, 그러니까 보유세가 더 올라 갈 것이라고 전망이 나오고 있던데요.

세금이 깎일 가능성보다는 늘어날 가능성이 높습니다.

보통 이런 규제들이 예상되면 부동산 시장은 좀 오르던 중이라도 꺾이는 게 일반적이지 않나요?

요즘 상승은 왜 그럼 오른다고 시장에서 해석하고 있나요?

일단 부동산 규제가 강화 될 것이라고는 다들 예상하고 있지만, 아직은 내각 인선도 완료되지 않은 상태니까 본격적으로 규제 정책이나 대책 등이 나올 때까지는 좀 시간이 걸리지 않겠냐는 분석들이 있습니다.

그래서 하반기부터 규제 내용이나 실질적인 정책 시행이 본격화되면 아무래도 부동산시장도 그때 쯤에는 영향을 받을 것이라고 분석하고 있습니다. 

노무현 정부 때도 규제가 많았지만 올랐다?

일단 이번주에 부동산114에서 나온 보고서를 보니까 오히려 강력한 규제책을 폈던 노무현 정부 때는 부동산 값이 더 많이 올랐으니, 직접적인 정책방향보다는 시장 전반의 흐름에 더 영향을 받았었다는 분석을 내놓고 있습니다.

지금 시장을 보면, 새 정부 출범 이후에 정책 공백이 해소되고, 재정 지출이 본격화 될 것이라는 시장의 기대감이 유동성을 바탕으로 주식시장이나 부동산시장 같은 실물 자산 시장에 다시 몰리는 상황들을 보여 주고 있습니다.

특히나 서울 재건축 시장, 세종시나 부산처럼 대선과정에서 중요 공약 등에 기대감이 커진 지역 중심으로 움직이고 있습니다.

투자에 대한 기대감이나 전반적인 수요층이 탄탄하게 있는 지역들에서는 규제정책 강화될 것이라는 예측에도 불구하고 아직은 기대감이 있는 것 같습니다. 

경기 회복에 대한 기대감으로 오르고 있다?

Q. 요약하면 새 정부도 들어서고 이제 경기도 회복 될 것 같으니, 주식도 오르고 부동산도 오르고, 전반적으로 자산 가격이 다 들썩이는 와중에 벌어지는 상황이라는 정리네요?

네, 그렇습니다. 

리스크가 사라진 것은 아니다.

Q. 그러면 앞으로도 쭉 올라가는 전조 현상으로 봐야 할 지, 아니면 일시적인 현상으로 봐야 할 지에 대한 질문을 하려고 했는데, 답을 그렇게 해주시면 이거는 잠깐 왜 오르는 지는 모르겠지만 잠깐 오르는 것이라는 해석은 아니네요?

지역별로는 차이가 있는 것 같습니다.

이를테면 저희가 연초부터 계속해서 지적했던 올해나 내년, 주택 부동산 시장에 하방 압력을 줄 수 있는 변수로 꼽았던 것들이 있습니다.

입주 물량 증가 등은 여전히 대기중인 리스크 요인입니다.

국토교통부 통계로 보면 오는 6월부터 8월까지 전국적으로 아파트 입주량만 10만 가구로 예정되어 있습니다.

그 이후로도 내년 상반기까지 저희가 우려했던 입주 물량들이 쏟아지는 시기입니다.

그때 쯤이면 하반기 부동산 정책에 대한 수립이 구체적이고 좀 더 시장에 영향을 미치는 수준으로 세밀화 될 수 있습니다. 

정부의 가계부채 관리 대책의 영향

지금 정부가 가계부채 관리 대책에 대해서 계속 공언을 하고 있기 때문에, 대출 규제 등이 겹치면 지금과 같은 기대감이 막연하게 계속하면서 들썩이는 움직임을 주기는 어렵다고 봅니다.

그래서 전국적으로는 조정 가능성이 여전히 하반기 쯤에 남아있다고 보는 건데요. 

재건축초과이익환수제 전에 재건축하려는 수요

다만 서울 같은 지역은 재건축초과이익환수제 부활 전에 실시하려는 사업들이 속도를 내면서 재건축 이주도 하고 있어서 전세도 주변지역에 영향을 주고 있습니다.

입주물량도 서울 자체는 그렇게 많지 않기 때문에 무주택자 중심으로 계속 내 집 마련을 하려는 수요층이 탄탄하게 대기하고 있습니다.

서울 같은 곳들은 전국적인 수준보다는 훨씬 더 상승세가 하반기까지도 갈 것 같습니다.

이렇게 지역별로 차별화된 분석이 나오고 있습니다.

전체적으로는 일시적인 현상일 수 있으나 일부지역에서는 그런 요인에 따른 강세가 하반기나 내년 초반까지도 갈 수 있겠다라고 좀 나눠서 봐야 할 것 같습니다.

Q. 일부지역이라고 말씀해 주셨습니다만, 서울이라는 지역이 우리 인구의 1/4 가까이 살 고 있는 지역이라, 일부라고 말하는 것이 참 애매합니다. 

새 정부의 부동산 대책 예상

Q. 새 정부가 내놀을 부동산 대책이 어떨 것 같나요?

아직 예상하는 수준이겠습니다만, 그 중에서 부동산 시장에 가장 영향을 많이 끼칠만한 정책을 하나만 꼽으라면, 어떤 정책일 것 같습니까?

근본적으로 가계부채관리대책을 염려하고 있습니다.

대출 총량 규제도 하기로 했고, 총부채 원리금 상환 능력을 따지는 DSR도 확대 시행을 할 것이라고 방침이 발표되었었습니다.

7월 말이면 지금 2014년부터 완화되어 있는 LTV나 DTI 완화기간도 일차적으로 종료가 되는 시기입니다.

추가적으로 연장하지 않는다고 하면 기본적으로 LTV, DTI 종전 50% 수준으로 원상복귀됩니다.

대출총량규제도 하고, 원리금 상환 능력도 좀 더 꼼꼼하게 따지게 되기 때문에, 실수요나 서민층 그룹에서 주택 자금이나 부동산 투자금을 마련하기가 어려워지면, 전반적으로 수요 위축이나 거래 위축, 그에 따른 가격 약세가 나타날 가능성이 보입니다.

몇가지 꼽히는 대책들이 있지만, 전반적으로는 가계부채 관리 대책, 대출 규제에 따른 시장의 수요 위축 부분이 전반적으로 시장이 영향을 많이 주지 않겠나라고 보고 있습니다. 

공공임대주택 공급 확대의 영향

Q. 새 정부의 공약 중에는 공공임대주택을 과거보다 더 늘리겠다는 게 있습니다.

이것은 시장에 어떤 영향을 줄 수 있는 변수라고 보시나요?

매년 17만채, 총 85만 채를 임기 내에 공공임대주택을 확대 공급하겠다는 계획입니다.

그 중에 매년 신혼부부에게 지원을 해서 청년층에 임대주택 공급을 늘리겠다는 정책입니다.

일단 매입 임대주택을 조기에 빠르게 재정마련을 해서 공급한다고 하면, 서민주거안정을 상당히 영향을 줄 수 있는 대책입니다.

실현이 된다고 보면 말이죠. 

염려되는 다주택 투자자

반대로 보면, 공공임대 쪽 공급이 늘어나면서 민간임대주택사업을 하고 있는 다주택 투자자들은 경계 대상이 될 수 있습니다.

임대소득과세도 2019년차부터 강화가 될 것이고, 보유세도 더 늘어날 것으로 보입니다.

그런데 경쟁해야 하는 공공임대주택이 늘어나면 아무래도 민간임대 공급자들의 투자나 수익성 악화는 우려하는 사람들이 벌써 있습니다.

그래서 민간임대 쪽도 같이 시장을 끌고 가야 하는 상황이다 보니까 이런 민간임대주택 공급자들에게 대한 지원 등은 같이 검토해야 될 것 같습니다. 

더 싼 임대주택이 많이 나오면, 수요는 그리로 갈 것이다.

Q. 공공임대주택이 늘어난다는 것은 정부가 정부 돈으로 짓는 집의 물량 자체가 늘어난다는 뜻입니까?

직접 짓는 물량이 얼마나 될 지는 세부 계획이 나오지 않았기 때문에 알 수는 없습니다.

최근까지 상황을 보면 즉시 조달할 수 있는 매입임대주택 공급이 좀 더 원활할 것으로 봅니다.

뉴스테이처럼 민간과 같이 진행하는 사업들은 동시에 진행될 수 있습니다.

각각 상품들에 본격으로 지원하고자 하는 공급대상이 다르기 때문에 서로 상충하는 것은 아닙니다.

그렇지만 아무래도 저렴한 공공임대주택을 계획대로 많이 공급할 수 있다면, 상대적으로 임대료 수준이 비싼 뉴스테이 등은 사용하는 임대 수요자들이 상품선택 하는데 좀 고심을 하게 되겠죠.

더 싼 임대주택이 많이 나온다면요.

Q. 물량을 늘릴수록 부동산 가격은 낮추는 효과가 있을 것이라는 거죠?

네, 그렇습니다. 

 

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이진우의 손에 잡히는 경제 : 표준FM 월~금 오전 8시 35분(토,일 8시 10분 ~ 9시)