"임대사업자 등록, 할까 말까"

➲ 이슈 인터뷰 "임대사업자 등록, 할까 말까"

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ㆍKB국민은행 박합수 수석 부동산 전문위원

*저금리 시대

요즘 워낙 저금리라서 목돈을 가진 사람들은 은행에 넣어두지 않고, 임대용 부동산을 임대사업을 하는 것이 낫지 않나 고민하기도 합니다.

그걸 시행하다보면, 임대사업자 등록 여부 또는 임대사업자 중에 주택임대사업자와 일반임대사업자 등록 여부를 판단해야 하는 시점이 옵니다.

*임대사업자 등록, 꼭 해야 하나요?

주택임대사업자 등록은 강제 규정이 아니고 임의 규정입니다.

등록을 해도 되고, 안해도 되는 선택의 문제입니다.

*임대 부동산이 많은 경우도 사업자등록을 안해도 되나요?

임대사업자 등록이 강제가 아닌 경우는 주택임대사업자에 관한 내용입니다.

임대를 업으로 하는 경우, 목적은 같지만 임대 목적물이 주택이냐? 아니면 주택 외의 업무시설이나 근린생활시설로 나뉩니다.

주택 외 업무시설이나 근린생활시설을 임대하는 경우는 일반임대사업자로 분류됩니다.

*상가나 오피스텔의 임대사업자 등록

오피스텔의 경우에는 자기가 주택으로 자가 사용할 경우에는 굳이 임대사업자로 등록하지 않아도 됩니다.

하지만 보편적으로 자가사용이 아니라 임대를 할 경우에는 일반임대사업자로 등록해야 합니다.

*주택임대사업자와 일반임대사업자의 차이점

둘 다 임대를 업으로 하는 것은 같습니다.

임대목적물의 차이가 있습니다.

임대목적물이 주택인 경우에는 주택임대사업자, 주택 이외 업무시설 및 근린생활시설인 경우에는 일반임대사업자로 분류합니다.

오피스텔의 경우, 2012년 주택법 개정으로 준주택으로 분류될 수 있도록 바뀌었습니다.

그렇기 때문에 종전에는 일반임대사업자로만 등록이 가능했지만, 현재 주택으로 사용할 경우에는 주택임대사업자로 등록이 가능합니다.

*주거용 오피스텔

오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우는 3가지 선택권이 있습니다.

1. 임대사업자 등록을 하지 않는다.

2. 주택임대사업자

3. 일반임대사업자

*주택임대사업자

1. 세제혜택

가장 큰 장점은 세제 혜택이 있습니다.

부동산 취득시에 취득세 감면 혜택이 있습니다.

가장 크게 한시적으로 시행되는 것이 건축주로부터 주택이나 오피스텔을 최초 분양받을 경우 2018년까지 임대사업자로 등록하게 되면, 전용면적 60제곱미터 이하일 경우 취득세를 100% 감면받습니다.

취득세가 200만원을 초과할 경우에는 85%만 감면 받습니다.

2. 재산세 혜택

보유할 때 재산세 혜택도 있습니다.

전용면적 60제곱미터 이하일 경우, 2세대 이상의 공동주택이나 오피스텔을 재산세 50% 감면 혜택을 줍니다.

전용면적 85제곱미터 이하일 경우, 25% 감면 혜택이 있습니다.

이 경우에도 2018년까지 한정입니다.

그리고 보유세의 큰 축인 종합부동산세인데, 임대주택에 대해서는 제외신청을 할 수 있습니다.

3. 양도소득세 혜택

주택이 여러 채가 있다가 한 채가 남았다고 하면 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있습니다.

나머지 주택 한채가 2년 보유+2년 거주에 해당되면, 그 집 매각할 때 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

또한 2017년까지 한시적 혜택이 있습니다.

준공공 임대주택 사업을 할 경우 8년간 임대를 할 경우 현재 양도소득세에서 장기보유공제에 대해 50%를 감면해줍니다.

10년간 임대하면, 장기보유공제를 70% 감면해줍니다.

올해까지 10년을 임대했을 경우, 양도소득세를 100% 감면해줍니다.

*임대업을 하면 세금을 왜 깎아주나요?

민간 임대주택 공급 확대를 통해 국민의 주거생활 안정에 기여한다는 측면에서 세제 혜택을 부여하고 있습니다.

우리나라의 공공임대주택은 다른 선진국에 비해 물량이 적은 편입니다.

그래서 민간 임대주택 공급을 통해 이것을 보완하려는 취지입니다.

*혜택이 많은데, 주택임대사업자 등록을 왜 안하죠?

현재까지 주택임대사업을 등록하지 않은 경우가 대부분입니다.

가장 큰 것이 소득 노출이 되서 임대사업에 대한 세금을 내야 하는 부분이 있습니다.

그리고 건강보험료 상승도 있습니다.

임대 기간이 의무로 4년, 8년, 10년 등이 지나야 매매할 수 있는 제약사항이 있습니다.

이런 부분들 때문에 주택임대사업자 등록에 나서지 않는 것 같습니다.

정부에서는 2018년 말까지 임대소득세 2천만원 이하에 대해서 세금을 부과하지 않겠다고 유예해놓은 상태입니다.

그러기 때문에 내년까지는 임대소득세를 내지 않고 갈 수 있습니다.

*정부의 의도

향후 2019년부터 체계적으로 세금을 걷겠다는 의도가 반영되어 있습니다.

우리나라 전체적으로 전월세에 대해 신고제를 채택 경우, 투명한 임대 시스템을 갖추게 됩니다.

그렇게 되면 임대사업자 등록을 하지 않으면 안되는 상황까지 가겠죠.

앞으로 현실적으로 임대사업자 등록을 해서 혜택을 받는 쪽으로 전환하는 것이 바람직하다고 봅니다.

➲ 2017년 2월 15일(수) 손경제 차례 : 아래 글을 클릭(☞)하면, 관련 글로 이어집니다.

☞ <오늘의 숫자> "4단계"

☞ <이슈 인터뷰-1> "아르바이트생도 산재보험 적용받나요?"

ㆍ박상진 변호사

☞ <친절한 경제> "스마트폰 게임 회사들은 돈을 어떻게 벌어요?"

☞ <이슈 인터뷰-2> "임대사업자 등록, 할까 말까"

ㆍKB국민은행 박합수 수석 부동산 전문위원

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