“6.17 부동산대책 평가 및 시장 전망”

📰 <이슈 인터뷰> “6.17부동산대책 평가 및 시장 전망”

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📅 2020년 6월 22일 "이진우의 손에 잡히는 경제"

💬 이광수 수석연구위원(미래에셋대우)

 

 

 

6.17 부동산 대책 발표!

Q. 이번에도 대책이 나온 걸로 봐서 집값이 많이 올랐다고 뜻인데, 어디가 얼마나 올라서 이번에 대책이 나온 건가요?

지난 해 정부가 12.16 대책을 발표한 이후, 전국적으로 주택 가격이 조금 안정되어 있었습니다.
최근 들어서 일부 지역을 중심으로 해서 좀 과열현상 일어났고,
그리고 기반해서 또 서울 일부지역도 다시 상승세를 돌아섰습니다.
정부가 예전과 다르게 좀 빠르게 정책을 발표한 것으로 보입니다.

어디가 올라서?

Q. 그동안 많이 오르던 지역은 좀 잠잠 했는데 그 외곽지역에 많이 올랐다는 거군요?

그렇습니다.

뭐가 바뀌나? 

Q. 그래서 외곽 지역도 투기과열지구 조정대상지역 이런 식으로 지정했는데, 그렇게 지정하고 나면 뭐가 바뀌나 봤더니 대출이 잘 안나오더군요?

일단 집 값이 과열된 지역의 특징은 대출이 가능한 지역이 많이 올랐었습니다.
대표적으로 비규제 지역은 LTV 70% 정도가 대출이 가능했습니다.
그런 지역의 집값이 급등했습니다.
조정대상지역, 투기과열지구을 지정함으로써 대출 규제를 하는 효과를 낼 수 있습니다.

이러면 집 값이 안정될까?

Q. 그렇게 규제 지역으로 지정하면 집 값이 잠잠해질까요? 아니면 풍선효과나 다른 부작용이 발생할까요?

일단 그런 지역에 직접적으로 대출규제가 해당되어 대출이 되지 않으니,
일종의 갭투자나 대출을 통해 이루어지는 수요는 잠잠해 질 수 있습니다.
반대로 대출이 가능한 지역에 투자나 투기 수요가 몰려들면서,
일종의 풍선효과가 나올 가능성이 있어 보입니다.
이미 그런 지역이 나오고 있다는 뉴스도 들립니다.

법인에 대한 투자 규제

Q. 이번에 법인에 대한 투자 규제가 많이 생겼죠? 법인을 설립해서 부동산을 사들이는 경우가 있었는데 그 경우에도 이제는 법인으로 투자하는 것이 어려워 질만큼 많이 바뀌었다고 하더군요.

최근에 보면 청주지역 같은 경우에, 집값 급등했습니다.
과거에는 거의 법인 매수가 없었습니다.
그런데 최근에 거래된 100채 중 약 12.5채 정도가 법인 매수였습니다.
법인이 이런 지역에 들어가면서 대출도 일으키고, 일종의 세제혜택을 누리면서 집을 매수하기 시작한 겁니다.
사실 매수가 일어나면 집을 살 사람들이 당연히 집값은 오르게 되어 있거든요.
그런 부작용을 방지하기 위해서 이번 정부가 법인에 대한 규제를 굉장히 강화했습니다.

법인들이 사던 지역들의 집 값 떨어질까?

Q. 그러면 그동안 법인들이 여기저기 다니면서 집을 사던 지역, 수도권 외곽지역이나 아니면 지방중소도시들은 오른 집 값은 좀 떨어질 가능성이 높다고 보세요?

일단 이번 법인 규제가 두 가지가 굉장히 강력합니다.
법인이 대부분 대주택자일텐데요.
첫번째, 법인의 종부세 공제해주던 것을 폐지하고 종부세를 강화합니다.
2주택을 갖고 있을 경우에 가액의 3%를 종부세로 내야 하고, 4% 정도를 종부세로 내야 합니다.
그러면 10억짜리 주택을 2채 보유한 경우,
과거에는 200만원 정도의 법인 종부세를 냈었습니다.
이제는 천만원 정도 인상됩니다.
그러면 5배 이상 올라가게 되니까 매물이 좀 나올 것으로 예상합니다.
두 번째는,
집을 팔 때 양도세가 개인이 양도할때보다 훨씬 더 완화된 적용 규정(세율)을 받았습니다.
그런데 이제는 올해까지 팔지 않으면 내년부터 추가 세율을 10% 포인트 더 인상하게 되었습니다.
양도세도 증게되니 올해 안에 법인이 갖고 있는 매물이 나올 가능성이 있어 보입니다.

풍선 효과 나올까?

Q. 다른 지역으로 가서 상승세가 더 이어지는 이른바 '풍선효과'가 있을 것으로 보세요? 아니면 아니면 전체적으로 분위기가 꺼졌으니 집 값이 많이 잡힐 것으로 보십니까?

일단 단기적으로는 지역별 차이가 좀 커질 것 같습니다.
단기적으로 이런 규제가 강하다 보니, 또 어떤 부작용도 있냐면 매수 심리를 또 자극하게 됩니다.
혹시나 나중에 못 살까봐 말이죠.
그래서 전반적으로 시장 상황을 지켜봐야겠지만 단기적으로는 불황 시장 상황에 노출될 것 같습니다.
장기적 측면에서는 매물이 증가하면서 시장이 안정될 가능성이 있어 보이는 상황입니다.

도리어 서울이 오른다는 이야기도 있던데?

Q. 그동안에는 서울이 규제지열이라 서울이 아닌 지역으로 상승이 발생했는데, 이제는 전국이 규제지역이라면 차라리 특별히 불리할 것도 없는 서울로 가자는 판단을 하고, 서울 집 값을 올린다는 이야기도 있습니다. 그런 걱정은 어떻게 보십니까?

근본적으로 시장에 수요가 있어야 집 값이 오를 수 있습니다.
수요라는 것은 대출이 가능해야 발생하는 수요가 있고, 기본적 여건이 되는 수요가 맞물려서 이루어져야 합니다.
지금은 전반적으로 집 값이 많이 오른 상태에서 수요가 계속 감소하고 있습니다.
대출 규제가 강하기 때문에 투기 지역, 특히 서울을 중심으로 하는 투기 지역이나 투기 과열 지구에는 장기적으로 수요가 계속 감소할 수 밖에 없지 않겠냐고 생각하고 있습니다.
그런 측면에서는 지방을 규제한다고 갑자기 수요들이 서울로 몰려들어서 집 값을 급등시키는 현상을 제한적이지 않나 생각합니다.

대출 자금줄 끊기?

Q. 서울의 수요가 많다는 것은 서울에 집 하나 갖고 싶다는 수요 욕구가 적다는 것이 아니라 그것을 실현하기 위한 대출 등의 자금줄이 없기 때문에 수요로 나타나지 어려운 상황을 말하시는 건가요?

그렇습니다.

그래서

"나 지금 너무 사고 싶은데, 대출 해줘라.
대출을 왜 규제하느냐? 다 실 수요인데?"
이런 불만들이 나오는 거죠.

대출 규제가 강해서 강한 수요가 없을 것이다?

Q. 대출규제가 강해서 그렇게 강한 수요는 없을 것이라는 말이군요?

네, 불가능합니다.

재건축 아파트 논란

Q. 이번에 나온 대책 중에 논란이 있는 내용입니다.
"재건축 대상 낡은 아파트에 들어가서 2년 이상 살아야 나중에 그 아파트 재건축되었을 때 새 아파트를 받을 수 있지, 2년 이상 안 살면 그냥 현금 청산하고 나오셔야 됩니다."하는 법입니다.
이것은 어떤 부작용이 있을 것 같나요? 정책 취지는 이해가 되는데 다양한 논란들이 있는 것 같습니다.

강남 재건축을 중심으로 해서 실소유자가 거주하는 비율이 50% 미만입니다.
그래서 거주 요건을 2년으로 규정하면 사실 굉장히 많이 혼란이 일어날 수 있습니다.
대표적으로 언론에서 지적하고 있는 혼란은, 임대주택이 줄어들 수 있다는 점입니다.
왜냐하면 그런 사람들 다 들어와서 내가 산다고 하면 어떻게 하겠느냐는 겁니다.

세입자의 자리가 줄어든다?

Q. 집주인은 굳이 거기 살 이유가 없어서 안 살았고, 세입자는 살 이유가 있으니까 거기 살았던 거잖아요? 집주인들까지 들어와서 살면 세입자 자리는 줄어들겠네요.
그래서 임대할 수 있는 주택이 줄어든다는 우려가 있습니다.

이것은 해석할 여지가 있습니다.
집주인들이 자기 집으로 들어오게 되면, 기존 집주인들이 살던 집은 빈집이 될 것입니다.
그러면 그런 지역에 임대차 물량이 증가할 수 있는 소지도 있습니다.
그래서 오늘 뉴스에 보면,
"빈집으로 그냥 놔둔다. 집을 두 개에 산다."는 기사도 나오던데, 이것은 일부에 해당되는 문제이지 크게 확산될 여지는 없어 보입니다.
중요한 것이 뭐냐면, 강남재건축이 자기 자신이 직접 살지 않다 보니까 실제로 사업 진행에 어려운 부분이 많았습니다.
단순하게 투자목적으로 집을 사고 노후 주택을 찾아보니까 가격 변동폭도 컸고, 사업 진행이 굉장히 어려웠던거죠.
내가 굳이 살집이 아니니까 그냥 무작정 기다려도 되는 겁니다.

집주인은 빠른 재건축을 원하지 않는다?

Q. 집주인들도 빨리 새 아파트가 되어야 돈을 벌테니까 사업 진행은 얼른 하고 싶지 않겠어요?

그렇지 않습니다.
최근에는 기다리면 기다릴수록 집 값이 올랐으니까, 사업을 늦게 할수록 더 유리한 과정으로 가는 거죠.

 

Q. 재건축 과정이 진행이 안 되면 집값이 오른다고요?

사업 진행을 더 늦게할수록 집 값은 올랐습니다.
예를 들어 지금은 분양가 상한제 적용가 되잖아요?
그래서 나중으로 미루는 것입니다.
그래서 오히려 사업진행이 안되어 왔습니다.
내가 거주 목적으로 사는 집이라면, 불편해서 빨리 새 집에서 살고 싶은 욕구가 크겠죠?
그래서 집주인들이 빨리 재건축을 추진하자고 하는 목소리가 커질 것입니다.

못 들어오는 집주인은?

Q. 집주인들 중에는 그 집에 들어오지 못하는 분들도 있을 것입니다.
예를 들어 10평짜리 아파트 재건축인데, 식구가 4~5명이면 상식적으로 거주가 힘들지 않겠습니까?
아니면 지방에서 거주하면서 투자용으로 샀던 사람들의 경우에는,
"재건축 해봐야 나는 현금청산 해야 되니까 난 재건축 동의 안 하겠습니다."
그러면 오히려 더 진행이 안 될 수는 없지 않을까요?

그렇기도 하지만 반대로 시장에 그런 매물이 나올 수 있는 거죠.
특히 강남의 재건축을 중심으로 매물 감소와 집 값 상승이 고민인 상황에서 말이죠.

 

Q. 투기과열지구에서는 그것조차 팔지 못하게 막는 것 같던데요?

투기과열지구 일부에서 토지허가제도를 통해서 매매가 금지되어 있습니다.
실거주자에게 팔면 됩니다.

 

Q. 재건축 조합원 지위 양도가 투기과열지역에서는 그것조차도 봉쇄가 되어 있어서요.

그 경우는 사업진행이 구체적으로 이루어진 경우에 해당됩니다.
그렇기 때문에 그 이전 단계의 매물이 나올 수 있습니다.

 

전반적으로, 단기적으로는 올 수 있겠지만 장기적으로는 안정될거다는 내용으로 정리가 되네요.

1. "이진우의 손에 잡히는 경제"는 MBC라디오에서 방송하는 경제전문방송입니다.
2. 이 포스팅의 목적은 하루에 한번 방송을 글로 정리하여, 경제에 대한 안목을 높이는 것입니다.
3. 이 글을 잘 이용하는 방법은 본문의 글만 눈으로 읽는 것이 아니라, 방송이나 팟캐스트, 팟빵 등으로 직접 들으며 글과 함께 들으면 효과적입니다.
4. 방송 내용이 알차게 구성되어 있어 청취자에게 많은 도움이 되리라 생각합니다.

➲ 방송 다시듣기 링크 이진우의 손에 잡히는 경제