"문재인 대통령의 부동산 정책은?"

 이슈 인터뷰-1 "문재인 대통령의 부동산 정책"

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 2017년 5월 11일 "이진우의 손에 잡히는 경제"

 KB국민은행 박합수 수석 부동산 전문위원

부동산 시장과 정부 정책

 부동산 시장은 정부 정책에 영향을 많이 받습니다.

그래서 새 정부가 들어서거나 정부의 부동산정책이 바뀌거나 하면, 사람들이 많은 관심을 가질 수 밖에 없는데요.

그래서 오늘은 문재인 대통령이 후보 시절에 발표했던 부동산 공약들을 다시 한 번 점검해 보면서 그런 공약들이 실제로 실현이 되면, 부동산 시장에는 어떤 변화를 가져올 지, 실제로 실현될 가능성이 얼마나 있는지 예측해 보려고 합니다.

눈여겨 봐야할 정책들

Q. 부동산 공약도 꽤 많았던 걸로 기억합니다.

앞으로 눈여겨 봐야 할, 시장에 영향을 줄만한 중요한 정책을 우선순위로 한 세 가지만 꼽자면 어떤 걸 드시겠습니까?

우선 관심이 많은 것이 공공 임대주택 공급 확대입니다.

그리고 두번째로는 시장에서 꾸준히 거론되고 있는 재건축 초과이익 환수제 유예 여부이구요.

세번째로는 지금 전월세난이 극심한데, 이런 것에 대비해서 전월세상한제 실시 여부가 관심거리라고 할 수 있습니다.

공공임대주택 공급은 얼마나?

Q. 공공임대주택 공급을 늘리고 재건축 환수제에는 내년부터는 시작하겠다고 하는데 이걸 어떻게 정말 내년부터 할건지 말건지 부분, 전월세상한제 도입 여부이군요.

하나하나 좀 짚어보죠.

공공임대주택은 얼마나 공급하겠다는 겁니까?

매년 공적임대주택을 17만 가구 공급하겠다는 건데요.

그 중에 있는 13만호 정도는 장기임대주택으로, 4만호는 신혼부부와 같은 취약계층에 우선 공급하겠다는 대책을 발표했습니다.

이 공급량은 주거안정 측면에서 상당히 의미가 있습니다.

역대 정부는 한 10만호 수준에서 공급했기 때문에 그것보다도 70% 정도 증가된 목표치입니다.

Q. 예전에는 공공임대주택이라고 하면 나라에서 땅까지 사서 전부 짓는 것을 의미했는데, 요즘에는 임대주택도 다양한 형태가 있어서 공공임대주택이라고 해도 일반인이 지어놓은 다가구주택이나 다세대주택을 사들여서 빌려 준다던가, 겉으로 봐서는 저게 공공임대주택인지 아닌지 알 수 없는 그런 형태의 임대주택도 많던데요.

그것까지 포함해서 17만호라는 의미인가요?

네, 그렇습니다.

임대주택 종류 중에는 건설형(직접 지어서 빌려주는) 임대주택이 있고, 방금 말씀하신 것처럼 매입형 임대주택이 있습니다.

매입을 해서 임대주택으로 재임대를 해주는 방식이죠.

Q. 그럼 평소보다 연간 7만 가구 정도가 시장에 더 나오는 겁니다.

공약대로 이행이 되면 말이죠.

시장에 1년 동안 전체적으로 새로운 나오는 아파트나 주택이 전체적으로 몇 채나 되나요?

전국적으로 아파트 공급량이 올해 같은 경우는 38만 가구(민간 부분)입니다.

그 정도 해당되니까 7만 가구는 상당히 많은 임대주택 수입니다.

공공임대주택 부지확보 문제

Q. 다 포함해서 한 40만 가구 정도 쏟아지는 시장인데, 7만 가구를 더 내놓겠다고 하면 어느 정도 물량인지 알겠습니다.

이게 그러면 돈을 어떻게 마련할 것인가도 문제이고 적당한 땅을 구할 수 있을 것이냐도 문제일 것 같은데 어떻게 보십니까?

가장 문제는 부지확보입니다.

지금 수도권 같은 경우 2기 신도시가 막바지에 있기 때문에 막바지인 수도권 2기 신도시 내에서 최대한 이 부지 확보하는 것이 관건이라고 생각합니다.

그리고 보금자리주택지구가 지금 마무리가 되고 있는데 새롭게 여기에 대체한 그린밸트 지역에 국민임대주택단지를 다시 한번 부지 확보를 위해 나서는 게 좋지 않겠나라고 보여집니다.

공급량 확대를 위해서 지금 임대주택 규모는 다소 크다는 생각을 가지고 있습니다.

그래서 공급면적 자체를 초소형 12~18평 정도로 집중적으로 공급해서 물량을 늘려야 할 필요도 있습니다.

어차피 인구구조가 변화되면서 가구 수가 감소하고 1인 가구가 늘어나기 때문에 이런 차원에서도 면적을 초소형으로 가야 되지 않겠나 생각이 듭니다.

Q. 땅을 찾는게 아직은 정해진 바는 아닌가 보군요.

좀 더 지을 만한 곳을 지금부터 찾아보자는 것이군요.

평소보다 7만 가구 정도 더 나오면 전월세 가격 안정에는 도움이 좀 되겠습니까?

우선 공급량이 확대되면 당연히 전월세 가격 안정으로 연결된다는 기대할 수 있겠는데요.

주택이라는 것은 2~3년 정도 물리적인 시간이 필요한 것이기 때문에 나름대로는 단시간내에 기대를 갖기에는 무리이고, 시간이 좀 필요할 것 같습니다.

전월세가격 전망

Q. 말씀 나온 김에 전월세가격은 올해와 내년 어떻게 될 것으로 시장에서는 예상하고 있습니까?

우선 지역별로 다릅니다.

서울 수도권은 여전히 올해까지도 전세난이 이어질 것으로 예상됩니다.

광역시 같은 경우, 부산은 다소 전세값이 올라 가고 있고 상대적으로 시장이 안 좋은 대구나 울산 같은 데는 안정이 되는 시장입니다.

기타 지방 같은 경우에는 특이한 경우가 세종시입니다.

세종시는 이번 대선 공약에서 기대치는 높아서 가격은 다소 상승하고 있으나 전세가격은 공급이 확충되면서 전월세 비율이 지금 50% 이하로 떨어졌습니다.

그래서 하락 중인 상태입니다.

지역별로 차이가 있고 다른 양상으로 진행되고 있습니다.

전반적으로 지방은 공급이 확중되어서 안정 상태로 들어가고 있다고 분석할 수 있습니다.

Q. 주택을 움직일 수 있는 것이면 남는 쪽의 물량을 가져가면 딱 좋은데, 말 그대로 부동산이다 보니까, 차이가 있군요.

공공임대주택의 경우에도 지을 때 땅 부지를 잘 파악하지 않으면 저쪽에는 많이 지어놨는데 사람들이 거기가서 못살고 또 이쪽에는 집이 없어서 부족한 이런 현상들이 늘 자주 일어나더군요.

임대주택의 경우에도 교통 여건이 아주 좋은 자리를 택해야 하기 때문에, 결국은 좀 전에 언급한대로 수도권 보금자리주택지구처럼 교통 여건이 양호한 서울 주변지역에 택지를 확보하는 것이 우선시된다고 보여집니다.

재건축초과이익환수제 유예 종료

Q. 재건축초과이익환수제의 유예가 연말에 종료될 예정이죠?

지금 그대로 두면 올해 연말까지는 초과이익을 환수 안 하는데 내년부터는 초과이익을 환수하겠다 이렇게 바뀌는 겁니까?

예, 그렇습니다.

2014년 말에 3년간 유예를 해놨기 때문에 올해가 3년째입니다.

올해 유예가 종료되면 내년에는 자동적으로 실시됩니다.

재건축초과이익환수제의 영향은 어느 정도일까?

Q. 대개 재건축초과이익환수제가 시작되면 그 영향이 어느 정도 됩니까?

이게 계산이 복잡할 것 같긴 한데 예를 들면, 새로 10억원 정도 되는 아파트를 받게 되는 재건축일 경우에는 어느 정도 차이가 있나요?

우선 재건축초과이익 환수는 단계별로 다 다릅니다.

계산은 재건축추진위원회 승인일부터 준공 입주 때까지의 개발 이익에서 사업비용, 정상적인 지가 상승분을 뺀 나머지 개발이익이 3천만원이 넘으면 거기에 10~50%를 부과한다는 겁니다.

이를테면 반포주공 1단지 같은 경우에는 언론에서 8~9억 정도 나온다는 보도도 있었습니다.

Q. 차이가 그정도 된다는 건가요?

개발 재건축 부담금 자체가 그정도 된다는 이야기입니다.

Q. 이게 되고 안되고 따라서 집주인이 8억원을 부담하던가 안되던가 결정된다는 겁니까?

우리나라에서 제일 비싼 재건축 단지이기 때문에 금액이 높은 겁니다.

Q. 얼마 짜리 아파트인데 그 정도 차이가 나나요?

이를테면 거기의 30평대 초반이 25억 정도를 상회하고 있는 시장입니다.

그러다 보니까 그렇게 많이 산정이 되는데, 그 절반 정도 되는 가격에 아파트 단지들도 대략 2억~4억을 부담할 수 있는 상황이 나타날 수도 있다라고 보여집니다.

정부 정책의 방향은?

Q. 이거는 그럼 내년에도 초과이익환수를 안 하는 쪽으로 다시 제도가 바뀔 수도 있는 겁니까?

정부는 사실 2014년도에 이 제도 폐지하겠다고 발표했었습니다.

국회에서 이것이 유예되서 3년이 연장된 경우입니다.

그런 만큼 올해도 연말에 정부와 국회에서 부활을 할 것인지아니면 재건축초과이익환수에 관한 관한 법률을 폐지할 지, 아니면 유예기간을 연장할 지 결정을 해야 되는 시기가 다가오고 있는 상황입니다.

Q. 만약에 예정대로 내년부터는 초과이익을 환수하는 쪽으로 바뀌게 되면 그게 지금 예정이니까요.

어떻게 영향을 줄 것으로 보십니까?

우선 재건축부담금을 내야하는 단지에서는 자기들이 얼마를 내야 될 지를 계산해 볼 것입니다.

그렇게 해서 그게 부담이 되면 사업은 거기서 거의 중단하는 사태가 발생할 것으로 예상이 되고, 상대적으로 재건축 부담금이 면제된, 기존에 추진이 빨리 진행되었던 단지는 상대적으로 가격이 상승할 개연성이 높습니다.

이런 상황이 계속된다고 하면 수도권의 경우 실시가 되면 대략 5년 후에는 사업을 하지 못하게 되기 때문에 재건축 아파트에 입주할 단지가 거의 없게 됩니다.

5년 후에는 수도권 2기 신도시와 보금자리 주택이 거의 마감되는 시점입니다.

그렇게 되면 2021년 이후에는 공급량이 감소하면서 수도권이나 도심 같은 이런 지역에 집값 상승 우려되는 이런 상황도 예상해 볼 수 있습니다.

전월세 상한제 정책의 장단점

Q. 전월세 상한제 정책도 간단하게 좀 짚어보죠.

전세나 월세 값을 정해진 비율 이상 못 올리도록 방지하겠다는 내용일 것입니다.

이것의 장단점은 무엇인가요?

현재 세입자 입장에서는 전세금 급등 부담이 없이 인상액이 예측 가능한 것입니다.

그만큼 안정적인 주거가 가능하다는 장점이 있습니다.

소유자 입장에서의 단점은 전세금을 장기간 많이 올리지 못하기 때문에 미리 사전적으로 올릴 수 있습니다.

한꺼번에 올리게 되면 단기간에 오히려 전세값이 급등을 하기 때문에 오히려 정작 단기적으로는 세입자에게 피해가 돌아오는 이런 부작용이 발생할 수 있습니다.

Q. 이것은 그럼 법을 바꿔야 하는 겁니까?

국회에서 논의가 되어야 하는 것인가요?

아니면 정부가 마음을 먹으면 할 수 있는 일입니까?

이것 또한 정부차원에서는 기존에는 전세금 상승에 따라 부담을 갖고 있는 정책이었는데, 역시 정부 차원에서 해결될 일은 아닙니다.

법을 통해서 해결해야 합니다.

예를 들면 주택임대차보호법을 개정해서 실시해야 되는 사안이기 때문에 이것 또한 국회에서 법률 개정으로 논의되어야 하는 사항입니다.

앞으로 5년간 부동산 시장 전망

Q. 앞으로 5년간 문재인 대통령의 집권 기간 동안 부동산 시장을 어떻게 보십니까?

우선 단기적으로는 부동산 정책에서 규제완화라든가 이런 한쪽 방향으로 흐를 가능성은 거의 없고, 또한 지나치게 규제를 강화할 사안도 아니기 때문에 단기적으로는 하반기까지는 현 상황에서 거의 유지가 될 것으로 예상이 되고요.

그러나 중장기적으로 보게되면 전체적인 트렌드가 도심 집중 현상이기 때문에 중소형 강세 현상과 더불어서 서울 같은 도심지 위주의 집값은 여전히 상승할 것으로 예상이 됩니다.

재건축, 재개발은 꾸준히 언급했습니다만 관심사항으로 떠오를 것입니다.

 

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