"부동산 P2P 대출, 구조와 위험은?"

➲ 이슈 인터뷰-2 "부동산 P2P 대출, 구조와 위험은?"

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2017년 3월 23일 "이진우의 손에 잡히는 경제"

ㆍ부동산 P2P 대출업체 양태영 대표

*P2P대출

요즘 P2P대출이라는 투자상품이 관심이 끌고 있습니다.

P2P대출이란, 불특정 다수로부터 투자금을 모아서, 돈이 필요한 분에게 투자금을 빌려주고, 약속한 기간 동안 이자를 받아 나눠갖는 상품입니다.

최근에는 부동산 개발사업, 건축사업 등에 빌려주고 이자를 받는, 부동산 P2P 대출 상품에

특히 투자금이 몰리고 있다고 합니다.

돈 빌려주면 연 10%에서 많게는 20%까지 이자를 받을 수 있다고 홍보하는 데도 있다고 하는데, 사실 은행 정기예금보다 이자를 더 많이 주는 곳은 반드시 피해할 곳은 아니지만, 그에 상응하는 위험이 반드시 있습니다.

어떤 위험이 있는지 알고 투자해야겠죠?

*부동산 P2P대출

부동산 P2P대출이라는 것은 이렇습니다.

ㆍ내가 건물을 하나 짓고 싶은데, 건물 지을 돈은 없다.

ㆍ건물지을 돈을 여러 투자자들한테 십시일반으로 돈을 모아서 돈을 빌린다.

ㆍ빌린 투자자들에게 이자수익을 주고, 투자자들은 그 돈을 나눠 갖는다.

보통 건축을 할 때, 토지를 갖고 있는 사람들이 건축비가 많이 부족한 상황입니다.

은행에서 대출을 받거나, 은행에서 대출을 못 받게 되면 지인들에게 돈을 빌려서 건물을 많이 짓기도 합니다.

P2P대출상품은 과정을 를 온라인화시킨 것입니다.

*투자 금리는?

금리는 업체마다 다르나, 평균 12%정도 되고, 세후는 8% 정도 됩니다.

실제 건축주에게는 연 12% 의 돈을 빌려주고, 투자자들에게는 연 8%정도의 실제로 세금떼고 이자를 가져갑니다.

*P2P 중계업체는 수수료 얼마?

수수료는 대출자에게 받기도 하고, 투자자에게 받기도 하는데, 보통 투자자에게 받는 수수료는 연 1% 정도입니다.

대출자에게 받는 수수료 1~5%정도 됩니다.

이것은 업체마다 받는 경우도 있고, 받지 않는 경우도 있습니다.

*돈 빌려주는 입장에서는 무엇을 믿고 빌려주는 건가요?

P2P 금융업체들이 나름대로 갖고 있는 심사기준을 따라 심사를 통과하면 돈을 빌려줍니다.

심사기준도 업체마다 차이가 있습니다.

보통 건축자금대출 경우, 건물이 준공됐을 때의 가치를 평가합니다.

자체적으로 평가하기도 하고, 외부 감정평가법인을 이용해서 제3자의 평가를 받기도 합니다.

*예를 들어

10억짜리 땅에 5억짜리 건물을 짓는다고 하면, 15억짜리 부동산라면 업체에서는 얼마까지 빌려줄까요?

이 경우, 땅 값과 건물값이 원가 15억이니까 그 건물이 완공되었을때 감정가격이 15억이 나오지는 않습니다.

보통 주변 실거래 가격 기준으로 예를 들어 20억 정도의 평가금액이 나온다고 한다면, 20억 기준으로 60% 정도 대출금이 나옵니다.

쉽게 말해 완공 후 건물 시가의 60%까지 대출금이 나옵니다.

*완공이 안되면?

대출이 실행될 때, 그 토지를 담보로 제공받습니다.

토지는 신탁업체에 신탁을 맡깁니다.

만약 중간에 부도가 나면 신탁회사에서 공매라는 절차가 진행됩니다.

공매 절차를 진행할 때, 토지와 짓다 만 건물까지 공매에 넘어갑니다.

그것을 낙찰 받은 사람이 낙찰 금액을 신탁회사에 납부하게 되면 그 납부금액을 회수해서 투자자들에게 돌려줍니다.

쉽게 이야기해서 땅을 담보로 돈을 빌려주는 겁니다.

*은행가면 안빌려주나요? 왜 P2P대출업체에서 빌리나요?

보통 건축비가 땅 담보금액을 초과하게 됩니다.

그렇기 때문에 은행에서는 PF대출(Project Financing)로 분류됩니다.

은행에서 건축자금 대출을 받으려고 하면, 금융기관에서 가장 중요하게 보는 것이 시공사입니다.

우리가 한번 쯤 들어본 대형 시공사가 시공을 하는 현장이면 대출을 해줍니다.

하지만 대형시공사들이 우리 주변의 빌라나 다가구 주택 건물을 시공하지는 않습니다.

그러다보니 건축주는 금융권에서 대출 받기가 어렵습니다.

*은행 vs P2P업체 대출

은행에 가면 대출을 해주기는 하지만 은행은 탄탄한 시공사가 필요합니다.

이에 비해 P2P업체는 시공사가 굳이 튼튼하지 않아도 대출을 해줍니다.

대출을 해줄 수 있는 이유는 P2P업체들이 중간에서 자금관리 등에 대해 상당히 많이 신경쓰기 때문입니다.

*여러 뜻하지 않은 상황들

일단 계획만 가지고 대출이 나가지는 않습니다.

토지를 갖고 있으면서 지자체에 건축허가를 받거나 구체화된 사업계획을 갖고 있는 상태에서 대출을 신청하게 됩니다.

그리고 대출을 진행하면서 토지를 담보로 제공되기 때문에 보통 대부분 건축주의 자기자본이 들어가 있습니다.

이런 상황에서 건축주가 도망가지는 않습니다.

만약 사고라고 하면, 중간에 시공업체가 부도가 나는 경우가 있습니다.

이런 경우에도 좀 번거롭지만, 중간에 시공사를 교체하면 됩니다.

예를 들어 건축주가 중간에 사망을 하는 경우에는 좀 문제가 되기는 합니다.

*투자자 입장

실제로 투자자가 빌려준 돈이 어떤 현장에서 어떻게 활용되고 있는지 등기부등본을 떼어보고 하는 것이 좋습니다. 

▶ "이진우의 손에 잡히는 경제"는 MBC라디오에서 방송하는 경제전문방송입니다.

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이진우의 손에 잡히는 경제 : 표준FM 월~금 오전 8시 35분(토,일 8시 10분 ~ 9시)