"전월세 상한제, 우려되는 점은..."

 이슈 인터뷰-2 "전월세 상한제, 우려되는 점은..."

---

 2017년 5월 31일 "이진우의 손에 잡히는 경제"

 건국대학교 부동산학과 심교언 교수

전월세 상한제와 계약갱신 청구권

치솟는 전월세 가격을 '전월세 상한제'라는 제도로 한번 잡아 보자라는 얘기는 꽤 오래 전부터 나오고 있었습니다.

어제 국토부장관으로 내장된 김현미 의원도 과거에 '전월세 상한제'에 대해서 적극적으로 찬성 의견을 밝혔던 터라, 

"전월세 상한제가 실제로 도입되는 것이 아니냐?"

는 전망이 나오고 있습니다.

아직 확정된 것은 아니지만 정책에 대해서 알아보고자 합니다.  

전월세 상한제

Q. '전월세 상한제'란, '올리는 폭을 규제 해보자.'라는 개념인 것 같은데, 대략 어느 정도로 규제하자는 뜻입니까?

작년 총선이나 당론, 대선 때 계속 언급되어진 바이고, 지금까지 밝혀진 바로는 '연간 5% 정도'로 규제를 하자고 하고 있습니다. 

계약갱신 청구권

여기에는 퍼센트 규제만 있는 것이 아니라, 패키지로 '계약갱신 청구권'이 있습니다.

전세라는 것이 '2년' 정도로 계약을 하게 되는데 한번 정도는 청구권을 발동해서 연장시키자, 그러면 4년 정도까지 할 수 있는 것,

이 두 가지가 같이 제도로 도입될 가능성이 있습니다. 

전월세 상승 제한조건

Q. 그러면 2년 살다가 한번 더 살랍니다해서 4년을 살 수 있게 된다면,

2년까지 사는 그 기간에 전세금 또는 월세와 추가 2년에 전세금 또는 월세를 비교할 때 '어느 정도 이상은 올리지 마세요.'라는 제한 조건도 함께 들어간다는 말인거죠?

네, 그렇게 될 가능성이 높습니다. 연간 5% 정도로 보고 있는데, 

우리나라가 전세 값이 많이 오를 때는 연간 15% 정도까지 오른 적이 있기 때문에 세입자에게는 좋은 면이 있을 수 있겠지만, 중장기적으로 효과를 따져봐야 될 것 같습니다.

단기적인 시장교란 효과

중장기적인 이야기 하기 전에, 단기적인 효과에 대해서 먼저 얘기하겠습니다.

89년도에 전세를 1년에서 2년으로 연장한 바 있습니다. 그때 주택 가격이 급등락을 거듭하고 시장교란이 굉장히 심했었습니다.

1년마다 올려받을 수 있는 것을 2년치를 한꺼번에 올려받고 하다보니, 90년에 전국적으로 집값이 21% 폭등하였고, 그 다음해 91년에는 오히려 -0.5%로 폭락하였습니다.

단기적으로 급등락이 연출되는 시장교란 효과가 있다는 말입니다. 

중장기적 공급물량 축소 우려

Q. 중장기적으로는 걱정되는 부분은 어떤 것입니까? 

선진국의 사례를 보면, 중장기적으로는 공급물량이 줄어들게 됩니다. 

수익률이 낮아지기 때문에 투자가 줄어들고 임대주택 공급이 줄어들게 되는 것입니다. 

결국은 서민들 더 어려워지게 되는 것입니다. 

주택의 품질이 떨어진다?

또 하나 주택의 품질이 떨어지게 됩니다.

주택이 고장나더라도 임대료를 더이상 못 받으니까 수리를 하지 않게 됩니다. 

그래서 종국에는 슬럼화 되는 경우도 있습니다. 

그래서 일부 경제학자들 중에서는

"도시를 파괴하고 싶을 때 효율적인 수단으로 임대료 상한제를 쓸 수 있다."

라는 말까지 하고 있습니다.

이러한 전례를 봤을 때 제도를 실행할 충분한 준비가 있지 않으면 성공이 쉽지 않은 걸로 보입니다.  

집주인에게 의무를 더 부과하면 주택공급이 준다?

Q. 집주인에게 의무를 더 부과하다 보면

"다들 집주인은 안 하려고 할 것이다, 그러면 주택공급이 줄어들테니 중장기적으로 주택의 질이 떨어지거나 가격이 올라가거나 더 어려워질 것이다."

라는 말이군요? 

선진국의 사례를 보면 그렇습니다. 

그런데 외국은 왜 이 제도를 유지하지?

Q. 그런데 외국에서 이런 제도를 미리 도입했던 부분이 있다면 "아, 이거 부작용이 너무 많구나?"라고 안 했을텐데, 

우리보다 먼저 도입했던 외국들 중에는 이 제도를 계속 유지하는 나라들도 꽤 있던데 어떤가요?

대부분 특히 유럽에서 많이 도입했는데, 유럽의 경우 2차 대전 이후에 주택이 워낙 부족해서 상한제로 규제했었습니다.

그런데 그것도 아까 말한 나쁜 영향들이 계속 나타나서 대부분은 상한제를 포기하는 정책들이 많이 나왔습니다. 

일부 유지하고 있는 나라의 경우에도 임대사업자에게 혜택을 상당히 많이 주고 있습니다. 

임대료 상한을 정하더라도 시장의 상황에 맞춰서 해주는 식으로 시장 친화적으로 많이 바뀌고 있습니다.

임대료상한제보다는 '주거비 보조' 등을 통해서 주거비 문제를 해결하는 노력을 많이 하고 있습니다.  

공적자금이 들어가야 전월세 가격이 안정된다.

Q. 그 말은 임대료 상한제를 하더라도 그럼 집주인이 어려워지니까 그걸 막기 위해서 나랏돈을 투입하는 것이고, 집주인을 도와주기 위해서요.

아니면 바우처나 쿠폰을 준다고 하더라도 결국 그렇게 나랏돈으로 세입자를 도와 주는 것일 테니까, 

어떤 식으로든지 공적자금이 들어가야 전월세 가격이 안정된다는 말이네요? 다른 나라들의 사례를 도입한다고 하더라도?

시장 수익률 이라는 것이 있기 때문에, 수익률을 보장해주면 적정공급이 되어서 주거난이 덜 심해지는데,

시장 수익률보다 하회할 경우에는 공급이 줄어들어서 중장기적으로 문제가 생깁니다. 

그러면 어떻게 해야 하나?

Q. 그렇다고해서 전월세 올라가는 것이 시장의 탓이니까 받아들여야 된다라고 한다면 그건 너무 무책임한 것 아닙니까?

어떻게 좀 해야 되지 않겠습니까? 

할 수 있는 방법이 몇 가지 없습니다.

다 알고 있는 이야기들인데, 공급확대가 가장 유일한 방법입니다.

과거에 200만호 공급했을 때에는 7~8년간 가격이 거의 마이너스를 보일 정도로 안정화 되었습니다. 

이런 식으로 대량 공급이 이루어져야 합니다. 특히 전국적인 공급보다는 전세난이 심화되고 있는 대도시 위주로 공급을 늘려야 합니다. 

민간임대 활성화

또 하나 세계적인 추세라고 볼 수 있는 것이 민간임대를 활성화 하는 것입니다.

정부 재정으로 사업을 하다보면, 집 하나당, 임대주택 하나당 거의 1억원 정도가 소요되고 있습니다.

즉 마이너스가 나고 있습니다.

이런 점들을 봤을 때 세계적으로도 민간임대주택자들에게 기금지원이라든가, 세제혜택 등을 부여한다면 적은 돈을 들이고 효과를 볼 수 있다고 알려져 있습니다.

Q. 민간임대를 활성화 한다는 것이 결국은 집주인들 늘려서 전월세 공급물량을 늘리자는 것이고, 인기있는 지역이라는 것이 결국 서울이나 경기권 같은 대도시에 만들자는 것인데, 결국 그것 밖에 없는데 참 쉽지는 않군요. 

 

 "이진우의 손에 잡히는 경제"는 MBC라디오에서 방송하는 경제전문방송입니다.

 이 포스팅의 목적은 하루에 한번 방송을 글로 정리하여, 경제에 대한 안목을 높이는 것입니다.

 이 글을 잘 이용하는 방법은 본문의 글만 눈으로 읽는 것이 아니라, 방송이나 팟캐스트, 팟빵 등으로 직접 들으며 글과 함께 들으면 효과적입니다.

 30분 내의 방송이라 큰 부담이 없고, 방송 내용도 알차게 구성되어 있어 청취자에게 많은 도움이 되리라 생각합니다.

➲ 방송 다시듣기 링크

이진우의 손에 잡히는 경제 : 표준FM 월~금 오전 8시 35분(토,일 8시 10분 ~ 9시)