"서울시, 상업지역 늘린다?"

 이슈 인터뷰-2 "서울시, 상업지역 늘린다?"

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 2017년 5월 17일 "이진우의 손에 잡히는 경제"

 KB국민은행 박합수 부동산 수석 전문위원

서울시의 상업지역 확대 계획

 서울시가 도심에 있는 상업지역을 좀 더 여러지역에 늘리겠다는 서울시 생활권 계획을 발표했습니다.

상업지역이라는 뜻이 구체적으로 어떤 뜻이고, 이게 지정되거나 늘어나게 되면 어떻게 달라지는 지 알아보겠습니다.

용도지역의 4가지 분류

 Q. 상업지역이라고 하면, 어감상으로는 '여기서 장사를 하세요', '상가 지으세요', 하는 느낌인데요.

대개는 주거지역과 상업지역으로 나누나요?

대개 용도지역이라고 합니다.

도시지역에서는 용도지역이,

1. 주거지역

2. 상업지역

3. 공업지역

4. 녹지지역

이렇게 4가지로 크게 분류합니다.

현재 가장 많은 것이 주거지역에 해당됩니다

우리는 주로 주거지역에 거주합니다.

일반 아파트, 다세대 연립주택 등이 일반적 주거지역에 있습니다.

주상복합 아파트는 상업지역이나 준주거지역에 위치합니다.

주된 기능에 따른 용도지역

 Q. 상업지역은 정말 높은 빌딩이 있는 곳을 상업지역이라고 하나요?

상업지역에서 주거를 할 수 없는 것은 아닙니다.

하지만 일반적으로는 상업기능, 업무기능(오피스, 빌딩 등)을 담당하기 위해서 지정해놓은 곳을 상업지역이라고 합니다.

주거지역은 편리한 주거환경을 조성하기 위해서 지정해놓은 지역입니다.

주거지역에는 빌딩을 지을 수 없다?

 Q. 땅에는 용도가 정해져 있어서 주거지역이면 빌딩을 올려서 상가를 지으면 안되고, 상업지역이면 단독 주택을 지어서 살 수 없는 건가요?

명확하게 구별하지는 않습니다.

상업지역에는 상업 등의 업무 기능을 주로 담당하고, 주거지역은 편리한 주거를 담당하는 지역인데, 명확하게 구별하기 보다는 중간지대와 같이 혼재된 개념이 주로 현실에서는 나타납니다.

중간개념으로는 준주거지역이 있는데, 이런 준주거지역은 주거기능도 하면서 이를 지원하는 일부 상업기능, 업무 기능을 보완하는 용도지역도 있습니다.

용도지역 상향과 용적률

 Q, 주거지역이었다가 준주거지역으로 바뀌기도 하고, 준주거지역이었다가 상업지역으로 바뀌기도 한다는 뜻인가요?

그것을 용도지역 상향이라고 합니다.

주거지역에서 준주거지역으로 올라가게 되면, 2종 일반주거지역이면 용적률이 200%인데, 준주거지역으로 올라가면 용적률이 400%로 늘어난다는 뜻입니다.

그만큼 2배 이상의 건물을 같은 면적에 지을 수 있습니다.

Q. 같은 땅에서 더 높게 지을 수 있다는 거네요?

그렇습니다.

용적률이 그만큼 배가되는 의미입니다.

Q. 그렇다면 상업지역이 되면 더 높은 건물을 지을 수 있다는 허가를 받을 수 있는 건가요?

서울기준으로 상업지역은, 사대문 안의 도심은 용적률이 600%로 되어 있고 사대문을 제외한 나머지 일반상업지역은 도시계획조례에 의하면 800%로 되어 있습니다.

그렇게 되면 2종 일반주거지역이 200%인데 비해, 일반상업지역이 800%니까 4배까지도 더 지을 수 있다는 것이죠.

Q. 어디는 올려봐야 4층 정도의 다가구 주택을 지을 수 밖에 없는데, 바로 길만 건너믄 16층, 20층의 빌딩이 있는 것은 그 차이 때문이군요?

그렇습니다.

상업지역 지정과 땅값 상승

 Q. 상업지역으로 지정되면 땅 값이 금방 오르겠네요?

개발할 수 있는 범위가 올라가기 때문에 당연히 땅의 가치는 상승합니다.

그리고 입지할 수 있는 업종도 차원이 다르기 때문에 추가적인 가격 상승 요인은 그만큼 커집니다.

용도지역의 지정

 Q. 상업지역과 주거지역 등의 지정은 누가 하나요?

우리나라의 국토를 관리하는 법률 중에 가장 기본은 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률]이 있습니다.

이 법에 의해서 토지이용, 건축물 용도, 건폐율, 용적률, 높이제한 등을 정하게 됩니다.

이것을 정하는 이유는 토지를 경제적, 효율적으로 이용하기 위해서입니다.

궁극의 목적인 공공복리 증진을 도모하기 위해서 중복되지 않게 정하는 것이죠.

Q. 그걸 누가 정합니까?

도시군구 관리 계획에 의해서 국토부장관이 되어 있지만, 현실에서는 시도지사가 결정합니다.

Q. 서울시는 서울시청에서 판단을 해서 정한다는 뜻인가요?

도시군구 관리 계획은 5년마다 수립됩니다.

5년 주기로 용도 지역에 대한 상향이나 조정을 재검토한다고 보면 됩니다.

서울시장의 권한으로 보면 됩니다.

서울시의 상업지역 확대정책

 Q. 서울시에서 상업지역을 늘린다는 것은 빌딩을 높게 지을 지역을 여기저기 많이 만들겠다는 뜻인데요.

왜 그러는 거죠?

효과가 뭔가요?

서울시의 추진계획을 보면, 도심, 서북권, 서남권, 동북권, 동남권 등 5개 지역으로 나눴는데, 이것을 나누다보니 상대적으로 낙후된 지역에 상업지역이 적은 겁니다.

그러다보니 균형발전을 하기 위해서 상업지역이 적은 지역은 확대하는 계획을 수립한 겁니다.

그만큼 지역별 균형 성장의 취지 하에 계획이 기안된 것으로 봅니다.

Q. 변두리 지역에 높은 빌딩이 없는 것은 그 지역에 상업지역이 없어서 그런 것인지, 아니면 변두리에는 사람들이 안 살고, 유동인구가 그런 지는 모르겠지만,

일단 상업지역이 부족해서 그럴 수도 있으니 용도지역을 맞춰주겠다는 뜻으로 이해하면 됩니까?

네, 그렇습니다.

특정권역의 상업지역 비율이 낮다고 균형배분 차원에서 확대하는 취지입니다.

그에 따른 배후 수요나 기업 유치 등 일자리 수요가 뒷받침되지 않으면 잘못하면 기대감에 땅값만 올려놓는 부작용이 있을 수 있습니다.

상업지역 지정과 동네 발전

 Q. 상업지역으로 지정하면 그 동네가 발전하나요?

전체적인 구도는 종합적인 도시계획 하에 추진되어야 합니다.

상업지역만 지정해놓으면 나머지는 개발을 통해 자동으로 발전한다는 전제는 사실상 쉽지 않습니다.

상업지역 외에 그에 걸맞는 주변의 배후수요, 산업시설 등이 입지해서 유동인구가 유입이 되고, 그에 따른 상업 활동, 업무 활동 등이 같이 보조되야 합니다.

그래야 그 지역이 활성화되서 지역의 상황이 개선됩니다.

Q. 지정만 해서는 그 쪽에 회사들이 잘 안 간다는 이야기군요.

그렇습니다.

업무기능, 상업기능이 집중된 지역이 서울의 도심이라는 지역입니다.

이를테면 강남은 상업기능이 당연히 커지는 지역입니다.

업무기능이 커지는 테헤란로 업무지구를 비롯한 지역이 배후에 받쳐주기 때문에 동시에 상권이 강화되는 겁니다.

상업지역 지정만이 능사는 아니다.

이런 시각으로 보면, 이번 서울시의 균형 차원 상업지역 할당 배분에 앞서서 먼저 검토할 것은, 서울이 하나의 큰 도시라고 보고 발전된 특정 지역에 대한 선택과 집중이 필요하다고 봅니다.

사대문안, 여의도, 강남이 3대 도심인데요.

이런 지역에 대한 우선적인 도시계획을 체계적으로 개발하고 강화하는 전략을 추진해야 합니다.

특화전략인 것이죠.

그리고 나서 주거지역의 비율이 높은 지역들은 오히려 지역의 쾌적성을 높이기 위한 주거환경 개선에 방점을 두어야 한다고 봅니다.

단순히 균형배분이라는 차원에서 상업지역을 늘리게 되면 공평하게 나눠먹기식은 될 수 있을 지 모르겠지만, 전체적인 도시 경쟁력을 살리기 위해서는 한계가 있을 수 있습니다.

그래서 체계적인 도시계획이 집중되어야 한다고 봅니다.

건물을 다시 지어야 하는 문제

 Q. 예를 들면 다소 개발이 덜 된 외곽지역은 그 동네에도 여의도나 광화문 같은 도심이 생기면 그 동네가 그곳을 중심으로 경제활동이 활발해질텐데, 그런 기대로 그 동네에 상업지역을 늘리면 그 지역에 오지 않을까 하는 기대감인 것 같습니다.

그게 쉽지 않을 것이라는 이야기인거죠?

기존에서 상업지역이 일부 산재되어 있는 상태입니다.

그 상업지역 범위를 넓히는 겁니다.

이런 식의 개발 형태는 기존의 건물을 철거하고 다시 개발하는 측면이 있어서 이미 한번 건물이 지어져 있으면, 어지간한 개발계획이 아니면 건물을 다시 짓기는 어렵습니다.

이런 것이 단시간에 변화되지 않습니다.

건물 자체의 변화 뿐만 아니라 주변의 수요까지 유입되게 지역이 형성되기까지는 수십년의 시간이 걸릴 수도 있습니다.

지역 종상향 이슈

 Q. 준주거지역이나 주거지역을 상업지역으로 바꾸는 종상향을 5년마다 서울시에 들여다볼텐데요.

이쪽은 사람들이 많이 살기 시작하니까 상업지역으로 지정해서 용적률을 높이면, 그 높여준 지역의 땅 값은 계단식으로 올라가지 않겠습니까?

그게 사실 민감한 부분입니다.

사실 그 땅을 소유한 사람에게는 굉장한 특혜지요.

그래서 용도적 상향은 공공의 목표를 위해 서울시에 신중하게 접근하는 것이 맞습니다.

그래서 대부분의 용도상향을 한단계씩 단계적으로 올립니다.

주거지역에서 준주거지역으로, 준주거지역에서 상업지역으로 한계단씩 올리는 것이죠.

각 지자체, 서울은 25개 구청들이 있는데, 구청에서 지역현안에 대해 용도적으로 상향을 할 그런 곳을 서울시청에 신청을 합니다.

그 중에 심의를 거쳐서 용도적 상향이 이루어집니다.

종상향된 땅의 주인이 용적률을 돈 주고 사게 하면 어떨까?

 Q. 땅 주인 입장에서는 복권 당첨을 맞은 것일텐데요.

그것을 용도지역을 상향시키더라도 더 높게 지을 수 있는 용적률은 운 좋은 땅주인이 가져가게 하지 말고, 더 높게 지을 수는 있으나 그것에 해당하는 용적률을 지자체나 국가로부터 사서 짓게하면, 어느날 용도지역 변경으로 인한 토지가격 상승 혜택을 정부나 지자체가 세수로 확보할 수 있지 않을까요?

 

그것은 토지의 공개념이라는 부분입니다.

토지를 경제 효율적으로 이용하고, 궁극적인 공공복리 증진이라는 목표, 골고루 수혜가 돌아가자는 취지에서는 일정부분 의미가 있습니다.

특정인에게 수혜가 돌아가는 것을 방지할 수 있겠죠.

다만 그것을 지나치가 강조하면 재산권 침해 소지가 있을 수 있습니다.

기존의 상업지역 소유자와 형평성 문제도 발생할 수 있습니다.

이 부분은 합리적인 검토 하에 논의될 필요가 있습니다.

 

 "이진우의 손에 잡히는 경제"는 MBC라디오에서 방송하는 경제전문방송입니다.

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이진우의 손에 잡히는 경제 : 표준FM 월~금 오전 8시 35분(토,일 8시 10분 ~ 9시)