“금융권 DSR 시행, 대출 얼마나 더 깐깐해지나?”

 이슈 인터뷰-1 “금융권 DSR 시행, 대출 얼마나 더 깐깐해지나?”

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 2017년 4월 18일 "이진우의 손에 잡히는 경제"

 비즈니스워치 나원식 기자

이제 DTI가 아니라 DSR이 기준이다.

 우리나 돈을 빌리러 은행에 가면 은행은 우리 개인의 월수입과 대출 원금을 비교해서 이 사람이 대출금을 과연 갚을 수 있는 지를 따져봅니다.

예전에는 이것을 알아내기 위해서 소득 대비 부채상환비율이라고 하는 DTI라는 지표로 계산했습니다.

그런데 앞으로는 DSR(총부채 원리금 상환비율)이라는 새로운 지표로 따져보겠다고 합니다.

좀 더 정밀한 현미경을 가지고 살펴보겠다는 겁니다.

국민은행이 어제부터 DSR이라는 새로운 규제 비율을 300%로 하겠다고 정했습니다.

이게 앞으로 대출관행에 어떤 영향을 미칠까요?

DSR이란?

 한 달 월급이 100만원이라고 가정합니다.

그리고 빌린 돈은 1억원이고 그 1억원을 10년 동안 갚겠다고 하면...

DTI는 10년간 이자만 갚는다고 가정해서 계산합니다.

1억원의 금리가 5%라면, 1년에 5백만원만 대출자 부담으로 봅니다.

원금은 만기가 언제이든 상관하지 않습니다.

반면 DSR은 매년 갚아야 할 원금과 이자를 실제로 계산합니다.

DTI에서 적용했던 이자 5백만원 뿐만 아니라 매년 갚아야 하는 원금 1천만원도 더합니다.

결국 대출자의 부담을 연 1천5백만원으로 봅니다.

DTI로 계산하면 50%가 되지 않았는데, DSR은 120% 이상입니다.

이자만 계산하는 것이 아니라 원금도 갚는 것으로 가정하거나 실제 갚게 되면 그것까지 계산합니다.

그래서 대출자의 월급으로 원금까지 갚을 수 있느냐까지 따집니다.

마이너스 대출과 전세자금대출의 DSR적용

 우리는 보통 원금은 다 갚을 생각하지 않고 빌리는 대출이 꽤 있습니다.

예를 들면 직장인의 마이너스 통장은 사람에 따라 퇴직시까지 쓰고 갚는 것이 반복됩니다.

그래서 마지막에 퇴직금으로 갚는 경우도 있습니다.

전세 대출금도 받으면 전세 만기가 되면 다른 집 전세 보증금으로 써야 하니 갚을 생각을 하지 않습니다.

그렇더라도 원금을 갚는 것으로 억지로 가정해서 나누나요?

일단 가정을 해서 갚는 것으로 국민은행은 정했습니다.

그래서 DSR 기준도 300%로 높여서 봤습니다.

DSR 300%

 연봉 5천만원을 가정해서 DSR 300% 기준은 1년간 갚아야 할 이자와 원금이 소득의 3배인 1억5천만원까지 가능합니다.

연봉이 5천만원인 사람이 1억5천만원을 어떻게 갚나요?

항상 갚아야 하는 것은 아닙니다.

리스크가 있으니 그 정도까지만 빌려주겠다는 겁니다.

정부의 DSR 80% vs 국민은행의 DSR 300%

 정부에서 처음 DSR이라는 새로운 기준을 만들면서 처음에는 80% 정도를 위험선으로 보겠다고 했었습니다.

국민은행은 300%로 잡았습니다.

왜 이런 차이가 있는 걸까요?

정부가 70~80% 기준을 셋팅을 한 것은 아니고 은행들과 기준선을 정하고 있습니다.

거기서 다른 수치가 나올 수 있는 것이죠.

일단 국민은행에서 이 제도를 시행하기 시작하는 것이라서 당장 70~80%로 하면 급한데 대출을 받지 못하는 경우가 발생할 것을 우려한 것입니다.

일단 300% 정도로 잡아놓고 시행이 잘되는지 보고 있는 겁니다.

예) 연봉 3천만원

 연봉 3천만원인 사람이 마이너스 신용대출로 1천만원을 빌렸고, 전세대출을 1억원 빌렸을 경우, 전세대출은 2년 후에 갚아야 합니다.

이런 것까지 다 갚는 것으로 산정해서 대출을 규제하겠다는 건가요?

맞습니다.

마이너스 대출의 경우, 1년마다 갚아야 하는 것으로 가정합니다.

전세자금대출도 첫해는 문제가 없겠지만 2년 차에는 갚는 것으로 계산합니다.

그런식으로 신용대출이나 주택담보 대출 등을 다 잡아서 계산합니다.

예외가 있다?

 예외가 있습니다.

보금자리론 같은 정책 대출이나 아파트 집단대출, 자영업자의 운전자금대출, 현금서비스 등은 일단 계산에서 제외하기로 했습니다.

기존 대출도 DSR 적용?

 이런 규제는 앞으로 대출 받을 사람들에게만 해당되는 건가요?

아니면 기존 대출 받은 사람들도 다시 계산해서 적용하나요?

국민은행은 신규 대출에만 적용하기로 했습니다.

그리고 기존 대출을 만기 연장할 때도 적용하지 않기로 했습니다.

다만 대출 만기 연장에도 횟수 제한이 있기 때문에 만약 1년씩 최대 10년까지 연장이 되는 대출 경우에는 10년 뒤에는 만기가 되었기 때문에 DSR을 적용하게 됩니다.

전세대출

 연봉이 5천만원인 직장인이라도 전세금이 2억이 넘는 집에 살아야 될 수도 있습니다.

이럴 경우 2억원을 전세대출로 빌릴 수도 있습니다.

국민은행의 기준으로는 연봉이 5천만원인 경우 2억원까지 빌려주지 않는다는 소리로 들립니다.

3배까지는 되지만 4배가 되는 2억원은 빌려주지 않는 것으로 보입니다.

이런 경우 DSR 적용을 어떻게 하나요?

전세자금 대출을 추가로 받을 때는 DSR 계산을 하지 않습니다.

DSR과 상관없이 얼마든지 대출을 받을 수 있습니다.

다만 대출을 받고 나서가 문제입니다.

1년차에는 이자 800만원만 내니까 DSR이 15%로 낮습니다.

2년차에는 모두 갚아야 하니까 DSR이 400%가 넘기 때문에 추가 대출이 어려워집니다.

2년차에는 빌렸던 전세자금 대출을 갚아야 하는 해로 은행이 인식해서 신용대출이나 주택담보대출을 받기가 어려워집니다.

전세금 대출 받은 사람은 대출 2년차에 전세금 대출 원금 상환하는 해가 되니까 해당 연도에는 차도 할부로 못사고, 신용대출도 추가로 못 받고, 아파트 분양도 받을 수 없습니다.

처음부터 이런 사항을 고려해서 대출을 받아야 하는 상황입니다.

급할 때 돈을 못 빌리는 경우가 생기게 됩니다.

이러면 곤란하지 않나?

 하지만 전세대출이라는 것이 고민을 한다고 해서 안 빌릴 수 있는 상황이 아니죠.

만기를 10년~20년으로 해서 빌려줄 수 있는 대출도 아닙니다.

전세기간은 2년이니까요.

국민은행도 그렇고, 다른 은행도 마찬가지로 이 제도는 변화할 수는 있습니다.

다른 은행은 언제 DSR을 적용할까?

 정부가 지금 표준모델을 만들고 있는 중입니다.

올해 상반기에 나오면, 하반기 쯤에 시범 적용을 할 것 같습니다.

국민은행이 시행하고 있는 것도 보고 있는 것 같습니다.

자영업자의 소득 추정

 DSR을 적용하려면 은행이 대출하는 사람의 소득을 정확히 파악해야 합니다.

월급 받는 사람야 간단하지만, 자영업자는 조금 복잡할 수 있습니다.

자영업자의 경우에는 신용카드 사용액 등을 보고 소득을 인정해주는 방법을 씁니다.

집 1+1의 경우

 집을 한 채 보유 중인데, 집 한 채 더사서 월세를 놓는 경우가 문제가 될 것 같습니다.

이런 경우 은행에서 대출을 받을 때, 앞으로 구입할 집에서 나올 월세도 소득으로 계산해서 DSR을 계산하나요?

아닙니다.

원칙적으로는 아직 받지 않은 월세를 미래 소득으로 인정해주지 않습니다.

은행에서는 미래 월세 소득이 안정적인 수입으로 보지 않습니다.

하지만 누가 봐도 수익성이 좋을 것으로 예상되는 경우가 있겠지요.

이런 경우 은행심사위에서 인정해주는 경우가 있다고 하니 알아보고 대출을 받아야 합니다.

 

 "이진우의 손에 잡히는 경제"는 MBC라디오에서 방송하는 경제전문방송입니다.

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이진우의 손에 잡히는 경제 : 표준FM 월~금 오전 8시 35분(토,일 8시 10분 ~ 9시)