"재건축 시장 진출하는 부동산 신탁사"
➲ 이슈 인터뷰 "재건축 시장 진출하는 부동산 신탁사"
ㆍ하나금융투자의 채상욱 연구원
*아파트 재건축 조합과 부동산 신탁회사
예전에는 아파트 재건축을 할 때 주민들이 아파트 재건축 조합을 설립해서 조합에서 추진했습니다.
그런데 요즘에는 부동산 신탁회사에 위탁해서 재건축을 진행하는 방식이 많아지고 있습니다.
*신탁회사의 장점
조합을 설립해서 잘하고 있는 사업지들은 전반적으로 대형 단지들인 경우입니다.
500가구의 대형 단지들은 조합설립도 잘하고 규모가 크다보니 건설사의 참여도 활성화 되서 재건축 사업이 잘 진행됩니다.
그런데 500가구 미만의 소형 단지들의 경우는 건설사의 참여도 없고 조합을 만드는 과정이 어렵기 때문에 시간이 지연되어서 재건축 사업이 잘 안돌아 가는 경우가 많습니다.
이런 경우 신탁회사 위탁을 통해 재건축 사업을 활성화하고자 하는 것이 신탁회사를 쓰는 이유입니다.
*요즘 재건축의 추세
재건축 초과액의 환세에 관한 법률이 있지만 시행이 유예되고 있습니다.
하지만 내년에는 시행이 되게 됩니다.
그래서 신탁회사를 쓰게 되면 좀 더 속도가 빨라지게 된다는 소문이 나면서 재건축 조합에서 신탁회사를 더 많이 쓰고 있는 것이 추세입니다.
*신탁회사가 하면 재건축 일정이 빨라진다?
재건축 사업 같은 정비사업은 절차사업입니다.
그래서 각 절차마다 일정 기간이 필요합니다.
조합설립인가라고 하는 단계가 부동산 신탁회사를 통하게 되면 생략이 되게 됩니다.
보통 조합설립인가에 필요한 기간은 6개월 정도입니다.
이 정도 기간이 단축이 됩니다.
내년 초과액 환수 제도 시행을 보면 바로 눈앞에 닥친 법률 시행이기 때문에 신탁회사를 써서 피해가기 위한 방법으로 재건축 조합들이 선택하는 것입니다.
올해 연말에 일몰되는 제도를 피해가기 위해서라고 보면 됩니다.
*재건축하려면?
주민의 3/4 이상이 재건축에 동의해야 합니다.
신탁회사가 해도 이 기준은 동일합니다.
기존에는 동의서를 첨부해서 관할구청에 조합 인가서를 냈었지만, 지금은 신탁회사가 개별 소유주와 1:1로 신탁약정서를 체결한 것이 소유주들의 3/4 이상을 넘게 되면 조합설립인가라는 과정이 사라지게 됩니다.
신탁회사가 조합역할을 하게 되므로 조합설립이 필요없어지는 것입니다.
*신탁회사의 보수는?
신탁회사의 보수는 신탁약정서에 명기되어 있습니다.
보수는 신탁약정서마다 차이가 있습니다.
전반적으로 분양가격의 3~3.5%정도를 받고 있습니다.
여의도 시범아파트의 경우는 신탁수수료가 분양매출의 1.6%로 알려져 있습니다.
대전 용운주공아파트는 수수료율이 4% 정도 됩니다.
이렇게 수수료율은 사업마다 사업성을 보고 신탁회사들이 판단해서 소유주들과 협상하게 되어 있습니다.
보통 1.6~3%대 정도로 보면 됩니다.
*재건축조합 비용 vs 신탁회사 보수
신탁회사에 위탁하게 되면 기존에 없던 신탁수수료가 추가되므로 사업비가 증가하게 됩니다.
그런데 신탁회사들이 조합이나 소유주들을 설득하는 근거는 시공회사들로부터 과도한 공사비용 청구를 하는 경우 전문성이 있으니 신탁회사들이 그 비용을 관리할 수 있다는 것을 들고 있습니다.
그리고 재건축 초과액 환수제도가 임박한 상황에서 이것을 피하기 위해서 4% 정도의 비용을 쓰더라도 전체를 보면 더 비용이 절감되는 것이라고 설득하고 있습니다.
*왜 요즘와서 활기를 띄나요?
2016년 3월까지 현행 도시정비법이 개정 전이라 신탁회사들이 정비사업주가 불가능했었습니다.
2016년 3월에 법개정을 통해 중소규모 이하의 재건축 사업을 활성화시킨다거나 여러가지 의미에서 신탁회사를 신규사업자로 지정할 수 있게 되었습니다.
법 개정 이후, 신탁회사들도 정비사업 수주를 위해 영업직원을 뽑는 등 여러 준비를 하고 올해부터 본격적으로 수주에 나서고 있는 흐름입니다.
과거에는 법으로 막혀있었습니다.
기존에는 조합, 건설사, 시군지자체가 결정하는 법인 등으로 한정되었었는데, 법개정으로 신탁회사를 추가했습니다.
➲ 2017년 2월 2일(목) 손경제 차례 : 아래 글을 클릭(☞)하면, 관련 글로 이어집니다.
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ㆍ내가 만드는 복지국가 김종명 의료팀장
☞ <친절한 경제> "환율조작국은 누가 어떻게 정하나요?"
☞ <이슈 인터뷰-2> "재건축 시장 진출하는 부동산 신탁사"
ㆍ하나금융투자의 채상욱 연구원
▶ "이진우의 손에 잡히는 경제"는 MBC라디오에서 방송하는 경제전문방송입니다.
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