"주택임대사업자로 등록하면 장단점이 뭔가요?"
이슈 인터뷰-2 "주택임대사업자로 등록하면 장단점이 뭔가요?"
2017년 4월 13일 "이진우의 손에 잡히는 경제"
조중식 세무사
다가구주택 소유주의 임대사업자 등록
다가구주택이란, 소유주 자신도 살고 나머지 공간을 다른사람에게 임대해주는 것을 의미합니다.
지금은 다가구주택소유주가 주택임대사업자로 등록하는 것이 불가능합니다.
이르면 7월부터 자기가 사는 공간 빼고 나머지 전부를 임대하는 경우, 다가구주택 집주인도 주택임대사업자로 등록할 수 있도록 법이 바뀝니다.
이렇게 주택임대사업자로 등록하면 무엇이 장단점인지 알아보려고 합니다.
주택임대사업자로 등록하면 뭐가 좋죠?
현재 다세대주택나 공동주택사업자가 주택임대사업자로 등록했을때 받을 수 있는 양도소득세 감면 등의 혜택을 다가구주택에 대해서도 동일하게 적용을 받을 수 있습니다.
구체적으로 어떤 혜택이 있죠?
다세대주택소유자가 주택임대사업자로 등록한 후, 임대주택별로 해당하는 요건들을 충족하고 팔았을때 양도소득세를 감면해줍니다.
양도소득세 감면 받으려면
ㆍ임대증액제한 등의 규정 요건들을 충족
ㆍ8년~10년 이상 장기임대
이 경우 한사람에게만 임대하는 것이 아니라, 세입자는 계속 바뀌어도 임대를 장기적으로 해야 합니다.
그 임대주택을 팔았을 때 양도소득세를 100% 감면해줍니다.
다른 주택이 있어도 임대주택 등록한 주택에 대해서는 양도소득세를 100% 감면해줍니다.
또는 장기보유 특별 공제를 더 많이 해줍니다.
쉽게 말해서 나중에 그 집을 팔 때 양도소득세가 싸집니다.
임대사업자 등록의 단점
이게 단점이라고 하기에는 애매한 부분입니다.
일반적으로 주택임대를 해서 월세를 받아도 세금을 안내도 된다는 인식이 있습니다.
이것은 잘못된 인식입니다.
임대사업자등록을 하지 않으면, 사실 올바른 것은 아니지만 사실상 세금을 안 낼 수도 있습니다.
정확히 탈세이지만 적발될 가능성이 낮은 거죠.
그래서 다들 쉬쉬하고 탈세를 저지르고 있는 것이 현실입니다.
2천만원 이하 월세 소득은 세금을 안낸다.
임대사업자 등록을 하게 되면, 월세에 대한 세금을 꼭 내야 하는 상황으로 가겠죠.
물론 현재 1년 동안 월세 수입 2천만원까지는 과세하지 않습니다. (2018년까지)
이건 비과세 기준은 주택임대사업자나 등록하지 않은 집주인이나 동일합니다.
임대사업자 미등록? 임대사업 숨기기
그런데 임대사업자 등록을 안한다는 것 자체는 집주인이 임대사업 한다는 것을 숨긴다는 것입니다.
월세 수입의 크기에 상관없이 그 동안 세금을 안냈던 사례가 많습니다.
탈세 vs 세제혜택
어쨌든 임대사업자 등록을 하게 되면 양도소득세 혜택이 있습니다.
그리고 다가구 주택은 해당되지 않지만, 공동주택(아파트, 다세대주택 등)은 경우 취득세나 재산세 감면되는 규정도 있습니다.
이런 추가적인 혜택이 있는데, 그런 혜택을 받으면서 내 소득에 대해서는 정확하게 신고하고 세금이 나오면 납부하겠다는 것이죠.
임대사업자라도 임대소득이 2천만원 이하라면?
임대사업자 등록을 해서 임대소득이 있더라도 2천만원 미만이라면 2018년까지는 소득세를 내지 않습니다.
현재 상황에서 이 경우에 해당하는 사람들은 어차피 월세에 대한 소득세는 안내도 되기 때문에 양도세 혜택에서는 유리한 것입니다.
건강보험료는?
건강보험료도 비과세 한도(2천만원) 이내에 있으면 소득신고 자체가 되지 않기 때문에 건강보험료를 내지 않습니다.
물론 넘어가게 되면 건강보험료를 내야 합니다.
세입자 입장
세입자 입장에서는 집주인이 임대사업자 등록을 해서 소득세를 내게 된다면, 세금 부담을 월세에 전가시켜서 월세 부담이 커진다는 우려가 있습니다.
실제로 그렇게 되면 세입자는 불리하게 됩니다.
그러나 임대인의 경우 임대사업자로 등록해서 혜택을 보려면, 계약기간 갱신되어서 임대료를 올리려고 할 때 5% 이상 못 올리는 제한 규정이 있습니다.
이런 부분에서는 세입자 입장에서 월세가 그렇게 많이 올라가지는 않겠구나 하는 생각도 할 수 있습니다.
집이 한 채 있는데, 집주인은 다른 집 세입자인 경우
이런 경우에도 임대사업자로 등록할 수 있습니다.
그런데 1주택인 경우에는 월세 크기에 상관없이 (연 소득 2천만원 이상이라 할지라도) 월세에 대한 소득은 비과세입니다.
아예 주택 한채 밖에 없는데, 그 집을 세로 주는 경우에는 비과세입니다.
그런데 기준시가가 9억이 넘는 고가 주택의 경우는 제외됩니다.
이런 경우에는 소득세를 어차피 안 내기 때문에 임대사업자 등록하고 양도세 혜택을 받는 것이 좋습니다.
임대사업자로 등록하려면?
세무서와 구청에 모두 신청해야 합니다.
민간 임대주택 관련법에 따르면 임대사업자 등록은 관할 지자체에서 합니다.
그 이후에 세금 신고를 해야 합니다.
그래서 임대 사업과 관련된 임대 사업자 신고는 세무서에 해야 합니다.
"이진우의 손에 잡히는 경제"는 MBC라디오에서 방송하는 경제전문방송입니다.
이 포스팅의 목적은 하루에 한번 방송을 글로 정리하여, 경제에 대한 안목을 높이는 것입니다.
이 글을 잘 이용하는 방법은 본문의 글만 눈으로 읽는 것이 아니라, 방송이나 팟캐스트, 팟빵 등으로 직접 들으며 글과 함께 들으면 효과적입니다.
30분 내의 방송이라 큰 부담이 없고, 방송 내용도 알차게 구성되어 있어 청취자에게 많은 도움이 되리라 생각합니다.
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