"전세 재계약할 때 확정일자는 어떻게 하나요?"

➲ 이슈 인터뷰 "전세 재계약할 때 확정일자는 어떻게 하나요?"

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ㆍ최광석 부동산 전문 변호사

*전세 계약 만기되서 갱신되면 확정일자 또 받아야 하나요?

계약이 그대로 연장되는 경우는 확정일자가 그대로 이어집니다.

다시 확정일자를 받을 필요는 없습니다.

*집주인이 바뀌는 경우

집주인 바뀌게 되면 새로운 집주인과 계약을 새로 하는 것이 정상입니다.

주택임대차보호법은 주인이 바뀐다고 해도 주민등록 전입신고만 한 상태라면 바뀐 주인과의 계약은 종전 집주인과의 계약을 승계하게 됩니다.

이것을 대항력이라고 합니다.

바뀐 집주인과 새로 계약서를 쓰지 않더라도 종전 계약이 그대로 이어집니다.

계약 조건만 같다면 집주인이 여러번 바뀌어도 계약서를 새로 쓸 필요가 없습니다.

*재계약할 때, 전세보증금을 올라달라고 하는 경우

이 경우는 조건이 달라졌을 경우에는 당연히 계약서를 새로 써야 합니다.

예) 3억짜리 전세였는데, 4억으로 +1억 전세금을 올리는 경우

계약서를 쓰는 방식 두가지입니다.

4억짜리 전세계약서를 새로 써도 되고, 기존 3억짜리 계약서에 여백에 1억 추가 올렸다는 것을 명시해도 됩니다.

문제는 올려준 1억에 대한 확정일자를 받는 것입니다.

이 문제 때문에 가급적 보통 4억짜리 새로 계약서를 작성해서 확정일자를 주민센터에서 새로 받습니다.

만약, 살던 집이 경매에 넘어갔을 때 법원에는 3억짜리 계약서 하나, 4억짜리 계약서 하나를 제출해야 합니다.

이렇게 제출하면 +1억에 대해서 법원이 인지할 수 있습니다.

*예전 3억짜리 계약서를 보관해야 하는 이유

+1억 보증금을 올려서 4억짜리 계약서를 썼더라도 3억 부분에 대한 확정일자의 순서가 있기 때문에 보관하고 있어야 합니다.

4억짜리 계약서만 있으면 새로 받은 확정일자만 법원이 인지하기 때문에 후순위로 밀릴 수 있습니다.

그래서 예전 계약서를 버리면 안됩니다.

살던 집에서 떠나서 보증금을 모두 받을 때까지는 관련 계약서는 가지고 있는 것이 좋습니다.

*전세금 올려주기 전에 집주인이 주택담보대출을 받은 경우

이 경우에는 종전 3억짜리 전세보증금이 1순위, 그 다음은 집주인이 받은 주택담보대출 채권이 2순위, 그리고 나중에 올려준 1억원 보증금이 3순위가 됩니다.

1순위 : 종전 전세보증금 3억원

2순위 : 집주인이 받은 주택담보대출 채권

3순위 : 나중에 올려준 전세보증금 1억원

보증금 +1억원을 올려줄 때, 만약 이 집이 경매에 넘어갔을 때 올려준 보증금 1억원을 받을 수 있느냐를 판단해야 합니다.

보증금을 올려주거나 아니면 보증금을 빼서 나오거나 해야겠지요.

*재계약할 때 꼭 공인중개사를 껴서 해야 하나요?

계약서라는 것이 비전문가가 쓸 경우에는 잘못 쓸 문제가 있기 때문에 가급적이면 전문가 도움을 받는 것이 일반적입니다.

하지만 집주인과 계약자만 계약서를 쓸 경우 임대차 계약이 간단하기 때문에 계약서를 본인이 직접 쓰되 돈이 오고 간 증빙에 대해서 정확히 해두는 것이 좋습니다.

되도록 현금으로 받는 것은 지양바랍니다.

➲ 2017년 2월 7일(화) 손경제 차례 : 아래 글을 클릭(☞)하면, 관련 글로 이어집니다.

<오늘의 숫자> "-16"

<이슈 인터뷰-1> “한국 경제, 스태그 플레이션 가능성 높아졌다?”

ㆍ현대경제연구원 김천구 연구위원

<친절한 경제> "환헤지는 어떻게 하는 겁니까"

<이슈 인터뷰-2> "전세 재계약할 때 확정일자는 어떻게 하나요?"

ㆍ최광석 부동산 전문 변호사

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