"상가 월세, 3개월 밀리면?"
➲ 이슈 인터뷰 "상가 월세, 3개월 밀리면?"
ㆍ최광석 부동산 전문 변호사
*3기라는게 뭔가요?
상가임대차 보호법에 보면, 세입자가 3기 이상 월세를 연체하면 계약해지 할 수 있다고 나와있습니다.
많이 애매하게 생각하는 부분입니다.
*3기에 대한 법 규정
'법은 차임 연체액이 3기 차임액에 달하는 때는'
3기 차임액에 도달하는 때라고 규정하고 있습니다.
예를 들어, 월세 150만원일 경우에 연체액의 누계액이 450만원에 도달하는 시점에 계약을 해지할 수 있습니다.
집주인 통장에 석달치 월세액이 들어오지 않았으면, 계약을 해지할 수 있습니다.
연속적으로 연체를 했던, 연속해서 연체를 하지 않았던 누계액이 중요합니다.
*3기 연체액에 발생해서 집주인이 계약해지를 하러왔는데, 그날 월세를 갚으면 안되나요?
계약이 해지되어 버리면, 그 뒤에 연체금을 냈더라도 계약이 살아날 수는 없습니다.
이 경우에는 임대인과 임차인의 합의 밖에 방법이 없습니다.
*계약서 작성할 때 1~2달치 연체를 하더라도 계약해지를 한다고 계약서에 바꿔 넣을 수도 있나요?
임대차보호범에 규정해놓은 '3기 연체'에 대한 부분은 강행규정입니다.
'3기 연체'보다 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다.
1~2개월 연체시 계약해지를 한다고 계약서에 따로 적시하고 합의를 해도 효력이 없는 거죠.
*월세가 밀리면 보증금에서 제하면 되지 않나?
월세를 정해진 날짜에 납부하는 것은 서로 간에 약속입니다.
밀린 월세를 보증금으로 충당하겠다는 임차인의 일방적인 요구는 법에서 허용하지 않습니다.
보증금은 나중에 공제해야할 대상일 뿐이지 보증금을 이유로 해서 임차인의 연체를 정당화 할 순 없습니다.
*현실적으로 해지를 하더라도...
법적으로 해지가 되면, 임차인이 해당 공간을 사용할 수 없습니다.
그렇다고 하더라도, 임대인이 마음대로 집기 등 임차인의 물건을 끄집어 낼 수는 없습니다.
법적 소송을 통해 판결을 받아서 진행할 수 있습니다.
*상가의 경우에도 '묵시적 갱신'이 유효한가?
묵시적 갱신 : 계약서에 계약일자가 써 있지만, 임차인과 임대인이 말없이 조용히 그 날짜를 넘어가면, 임차인은 2년 동안 똑같은 조건으로 살 수 있습니다.
상가임대차 보호법에 규정하고 있는 부분입니다.
임대차 계약기간 끝나기 6개월 전부터 1개월 사이에 서로 말없이 넘어가는 경우에는 1년으로 본다는 내용이 있습니다.
*5년이 지난 후에도 묵시적 갱신이 적용되나?
갱신요구권 : 상가임대차 보호법에는 5년동안 그 자리에서 장사할 수 있다고 규정해놓고 있습니다.
묵시적 갱신과 갱신요구권은 차원이 다른 개념입니다.
갱신요구권에 대한 5년이 지난 후에, 묵시적 갱신이 발생하면 1년 추가로 장사를 더 할 수 있습니다.
*아파트 전세로 전세권설정이나 확정일자를 받으려고 하는데, 신규아파트라 등기가 나오지 않은 경우에는?
생각보다 꽤 이런 현상이 많습니다.
신규 아파트에 입주하는 절차
1. 집을 일단 다 짓는다.
2. 준공을 한다. (준공을 하면, 거주할 수 있는 행정적 요건이 된다.)
3. 등기
등기 절차가 여러가지 요건으로 지연되는 경우가 많습니다.
땅의 지적 정리가 안된다던지, 땅에 가압류가 붙어있다던지 하는 경우죠.
이런 부분들이 준공하면서 바로 등기로 정리되는 것이 아니라 몇년씩 걸리는 경우도 있습니다.
이러면 등기 없이 입주할 수 있는 상태가 되는 것입니다.
*등기 : 이 아파트가 누구 소유임을 법적으로 인증하는 것
*법적인 소유가 결론이 나지 않은 아파트를 집주인 것이라고 인정하고 전세금을 주고 들어갔는데, 나중에 문제 생기면 어쩌나?
집주인도 억울하지만, 세입자도 문제가 발생합니다.
세입자가 전세금을 돌려받으려면, 그 집이 자기와 계약한 임대인의 소유여야 되야 합니다.
그런데 등기가 되지 않고 다른 변수가 발생하게 되면, 문제가 됩니다.
여기서 다른 변수는 채권자가 집을 압류해서 등기를 못하게 하는 경우, 또는 집을 빼앗기는 상태가 되는 경우 등을 말합니다.
이러면 세입자가 정말 난처해집니다.
*이런 경우 어떻게 하나요?
당연히 사전에 등기가 되지 않은 아파트는 가급적이면 피하는 것이 좋습니다.
*등기가 되지 않은 아파트에 들어가야 하는 경우
등기가 안된 사유가 분양받은 사람(집주인)이 분양금을 다 내지 못하는 경우가 많습니다.
세입자가 들어오면서 내는 전세금으로 잔금을 치르는 경우가 많죠.
이런 경우는 그래도 괜찮은 경우입니다.
다시 말해, 다른 행정적인 이유로 잔금을 못 내는 상황인지, 단순하게 전세금으로 잔금을 치르려는 상황인지 구분해야 합니다.
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